Reinversión en Vivienda Habitual: Exención y Requisitos [2024] | tax-down

¿Tenías conocimiento de que en el amplio y monótono diccionario de IRPF hay una exención muy interesante relacionada con la venta de tu residencia habitual? Así es, lo leíste correctamente. Si en algún momento te has cuestionado cómo optimizar tus ahorros fiscales al mudarte, ¡has encontrado el sitio adecuado!

En este artículo, te informaremos acerca de todo lo que debes conocer sobre la reinversión en vivienda habitual, un recurso fiscal que puede facilitar que la venta de tu anterior residencia habitual y la adquisición de la nueva resulte más amena para tus finanzas (dentro de lo posible). Nos esforzaremos por aclarar todo, pero recuerda que, si al concluir la lectura, aún persisten dudas, nuestros consultores de TaxDown estarán felices de solucionarlas

¿Qué se entiende por reinversión en vivienda habitual?

La primera pregunta que debemos abordar, que es tan general como fundamental, es: ¿qué significa la reinversión en vivienda habitual? Así que, una definición clara podría ser: un beneficio tributario que te habilita para evitar pagar impuestos debido a los ingresos que hayas generado de la venta de tu vivienda habitual. Vamos, una de las reconocidas exenciones fiscales de Hacienda, pero a nosotros no nos atrae enredarnos demasiado la existencia con conceptos complicados.

¿Cómo opera la exención del IRPF?

Como señalamos en la sección anterior, si vendes tu residencia habitual y obtienes una ganancia patrimonial (o sea, un lucro), dicha ganancia podría estar exenta de impuestos. Esto ocurrirá si reinviertes el monto total recaudado en la compra de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de un hogar que se convertirá en tu lugar de vivienda permanente.
Los ingresos netos (tranquilo, ahora te aclararemos qué significa esto) lo que consigas de la venta de tu casa habitual no se considera como ingreso en tu declaración de la renta, siempre que reinviertas ese importe neto en la adquisición de otra vivienda habitual. Así de sencillo, así de espectacular.

¿Qué es el neto?

El neto es la suma que te queda finalizando la venta de tu propiedad y liquidando lo que falta de la hipoteca. En otras palabras, es el efectivo que te queda para utilizar en tu próximo hogar. Dependiendo del porcentaje de los ingresos netos que inviertas en tu nueva residencia habitual, no tendrás que abonar IRPF por las ganancias generadas por la transacción y podrás aprovechar la exención por reinversión en vivienda habitual. Una estrategia brillante.

Para poder beneficiarse de la exención por reinversión en la residencia habitual, no es imprescindible destinar la totalidad del monto recibido por la venta de la vivienda anterior. Basta con utilizar el dinero prestado de un tercero, ya sea de manera directa o a través de la sustitución en un crédito previamente acordado por el propietario del bien.

Por consiguiente, para determinar que la reinversión ha tenido lugar, se tendrá en cuenta el costo total de compra de la nueva propiedad, sin considerar si esta cantidad ha sido abonada o financiada.
En el caso de una reinversión parcial, únicamente se eximirá de impuestos la porción proporcional de la ganancia patrimonial que se relacione con la suma que realmente se reinvirtió.

Condiciones necesarias para poder implementarla

Ahora que comprendes el funcionamiento de esta deducción por reinversión en vivienda habitual, es muy probable que estés considerando incluirla en tu declaración de la renta. ¡Y con razón! No está nada mal.

Sin embargo, para aprovechar el beneficio fiscal que conlleva la reinversión en una vivienda habitual, tendrías que cumplir con ciertos requisitos:

1. Residencia habitual: Tanto la propiedad vendida como la comprada (o renovada) deben ser clasificadas como residencias habituales. Esto implica que debes haber habitado en la vivienda vendida de forma continua durante, al menos, tres años. 
   Si no satisfies este requerimiento, todavía podrías beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual si te has trasladado por razones laborales u otras causas justificadas.

1. Plazo de mudanza: Dispone de un periodo de doce meses para trasladarte a tu nuevo hogar. La cuenta regresiva inicia desde el instante en que compras la propiedad, ¡así que no te relajes demasiado! ¡El tiempo se acelera!

1. ¿Qué hiciste primero? ¿Vender tu antigua vivienda habitual o adquirir la nueva?

• Si decides vender tu antigua vivienda habitual antes de haber adquirido la nueva, contarás con un plazo de dos años para realizar la compra.
• Si adquieres primero tu nuevo hogar, tendrás igualmente un plazo de dos años para vender tu antigua residencia habitual.

Del mismo modo que sucede con otras exenciones del IRPF, la exención por reinversión en la vivienda habitual ¡no se activa de forma automática! No, amigo, no. ¡Deberás estar atento a las actualizaciones fiscales y recordar incluir todas las exenciones que te correspondan en tu declaración de la renta! O también puedes inscribirte en alguno de nuestros planes y quedarte tranquilo. Con nuestra asistencia, te garantizamos que tu declaración de la renta te ofrecerá el mayor ahorro posible

Ejemplo práctico

Para que entiendas mejor todo este tema que te estamos explicando, te daremos un ejemplo práctico. Supón que compraste una casa en 2014 por 200.000. Desde ese momento, has utilizado esta propiedad como tu hogar principal y has estado abonando una hipoteca de la cual aún debes 20.000.

Este año, realizaste dos elecciones: por un lado, comercializas tu hogar actual por 300.000 y, por otro, adquieres otro por 350.000 que igualmente obtendrá la clasificación de vivienda habitual. 

Para beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual, lo primero que necesitas hacer es calcular el neto. En este escenario, sería la diferencia entre 300.000 y 20.000, lo que resulta en 280.000. Puedes utilizar estos 280.000 para realizar una reinversión en tu nueva vivienda habitual, que, como recordamos, tiene un costo de 350.000.

El siguiente paso que debes realizar es calcular la ganancia obtenida en la venta de tu anterior casa, que será la cifra sujeta a impuestos de IRPF. Esto corresponde a la diferencia entre 300.000 y 200.000, lo que significa que tendrías un beneficio de 100.000.

Sin la exención, tendrías que abonar el 20% (este porcentaje podría cambiar según diversos factores) sobre dicha ganancia a Hacienda. Sin embargo, dado que la nueva propiedad que piensas comprar tiene un precio superior a su neto de 280.000, optas por destinarlo completamente a tu nueva vivienda. Este astuto movimiento conseguirá que ¡No necesites pagar impuestos a Hacienda!

Ufff ¡Qué rollo te acabo de contar! Los impuestos pueden ser enredados y causar problemas ¡A menos que nos encarguemos nosotros!

Si deseas manejar tus problemas fiscales de forma efectiva, veloz y eficiente, ¡TaxDown es la opción ideal! Con nuestro servicio, tu estabilidad económica está asegurada y tus ahorros permanecerán donde tienen que estar: en tu cartera. 

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