Impuesto de Plusvalía Municipal: Qué es | tax-down

Es probable que en alguna ocasión hayas oído mencionar la plusvalía municipal. Y aún más si estás considerando la posibilidad de vender una vivienda. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas conocer sobre este tributo y los aspectos que debes tener en cuenta. 

Que es la plusvalía municipal 

La plusvalía municipal se refiere al Impuesto sobre el Aumento de Valor de los Suelos de Naturaleza Urbana. Se abrevia como IVTNU.  

Este tributo es de jurisdicción municipal y afecta el aumento de valor de los terrenos en el instante en que se transfieren, ya sea por donación o herencia, por mencionar un ejemplo.  

No importa si hay o no construcción en ellos, ya que lo que se abona se debe a la transferencia del terreno sobre el cual se erige el edificio. Así que, como es razonable suponer, al transferir una propiedad en la que hay una edificación, será esencial evaluar el valor del suelo. Y este último supone la diferencia entre el precio de venta y el de compra, luego de aplicar la proporción que representa el valor catastral del suelo respecto al valor catastral total. 

Estos cálculos podrán ser verificados por los municipios. 

Qué plazo hay para pagarla 

Se debe respetar un período para abonar la plusvalía municipal, siendo estos: 

• En situaciones de compraventa de un bien inmueble o en casos de donación, el término será de 30 días hábiles a partir de la fecha de la venta o donación. 
• En caso de que sea una herencia, el tiempo límite para presentar la plusvalía municipal es de 6 meses a partir de la fecha del fallecimiento, con posibilidad de prórroga hasta un año. 

Todas estas fechas se cuentan a partir de la fecha en que se realizó la transmisión. 

¿Quién paga la plusvalía municipal?  

Según la naturaleza del traspaso, la plusvalía será asumida por uno u otro. En el caso de una venta, es el vendedor quien debe hacerse cargo de este impuesto, dado que es quien obtendrá el dinero de la transacción. Si se trata de una donación, el responsable del pago de la plusvalía es el donatario. Es decir, la persona que acepta la donación. 

Finalmente, en el caso de una herencia, los herederos son los responsables de abonar la plusvalía municipal. 

Excepciones en el pago de la plusvalía por venta de la vivienda 

Existen diversas circunstancias en las que no es necesario abonar la plusvalía municipal: 

Cuando el terreno no ha sufrido un incremento en su valor. Si ocurre una transferencia y se prueba que no existe un aumento en el valor durante la transmisión del terreno, no se tiene la obligación de abonar plusvalía.  

Por prescripción. Transcurridos cuatro años desde la obligación de presentar el impuesto que surge de la compra, donación o herencia de un bien inmueble, la plusvalía prescribe; por lo tanto, la administración no podrá exigir el abono de este tributo.  

Por considerarse transacciones exentas, como es el caso de las que provienen de la transferencia de inmuebles situados en áreas marcadas como patrimonio histórico-artístico o que hayan sido designados como de interés cultural. 

Cómo calcular el impuesto de plusvalía municipal  

La plusvalía municipal se determina mediante la utilización de dos coeficientes:  

• El de actualización  
• El de acumulación. 

Por un lado, el coeficiente de actualización se emplea para determinar el incremento del valor de la propiedad con el paso del tiempo. Es el porcentaje que se asigna al valor catastral de la propiedad para establecer el valor vigente.  

Por ejemplo, si el coeficiente de ajuste es del 1,5% y el valor catastral de la finca es de 100.000 euros, el valor presente de la propiedad sería de 115.000 euros. 

Por otro lado, el coeficiente de capitalización se emplea para determinar el rendimiento obtenido en la transacción de la propiedad. Es el porcentaje que se utiliza sobre el valor presente de la propiedad para establecer la utilidad.  

Por ejemplo, en esta situación, si el coeficiente de capitalización se establece en un 20% y el valor presente de la propiedad es de 115.000 euros, la utilidad total sería de 23.000 euros. 

Es fundamental señalar que los coeficientes de actualización y capitalización difieren en cada localidad y pueden ser alterados por las autoridades municipales, por lo que se sugiere consultar en la oficina pertinente para conocer los coeficientes específicos de tu localidad. 

¿Por qué se trata de un impuesto polémico? 

La plusvalía municipal generaba controversia ya que se imponía sin tener en cuenta si existía o no una ganancia originada por la venta. En otras palabras, si una vivienda se vendía a un precio menor al de su compra, igualmente se debía abonar la plusvalía municipal. 

Sin embargo, el Tribunal Constitucional determinó que esto no era lícito. 

¿Qué ocurre con las personas a las que se les facturó la plusvalía de manera incorrecta? Si cumplen con los siguientes cuatro criterios, tendrán la posibilidad de exigirla. 

• No haber conseguido beneficios en la comercialización del bien inmueble.
• No haberlo recibido mediante donación, herencia, embargo o dación en pago. 
• Que no haya transcurrido más de un mes desde que se realizó la liquidación. 
• Si se realizó una autoliquidación, el tiempo para pedir la devolución es de hasta cuatro años. 

Novedades sobre la plusvalía 

Por lo expuesto, en 2021 se implementó una nueva condición de exención del impuesto para las transacciones en las que se acredite, a solicitud del contribuyente, que no se ha producido un aumento de valor. 

El que desee probar que no ha habido incremento de valor deberá declarar la transmisión y presentar los documentos que respalden tanto la transmisión como la adquisición. Para verificar la falta de incremento de valor, se considerará como valor de transmisión o de adquisición aquel que sea superior entre el registrado en el documento que acredite la operación o el que, en su caso, sea confirmado por los Ayuntamientos. 

Asimismo, como novedad de 2021, se someten a imposición las plusvalías generadas en un periodo inferior a un año, es decir, aquellas que se generan cuando entre la fecha de compra y la de venta ha pasado menos de un año y que, por lo tanto, pueden tener un carácter más especulativo. 

En Taxdown te asistimos en el cálculo de los impuestos considerando esta plusvalía municipal. De este modo, podrás conocer el resultado previo a la venta de tu inmueble, lo que te permitirá organizar mejor tu transacción y prevenir sorpresas incómodas. ¡Los esperamos!