Impuesto de Plusvalía Municipal: Qué es | TaxDown

Es probable que hayas oído mencionar en alguna ocasión la plusvalía municipal. Y aún más si estás considerando vender una vivienda. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre este tributo y todos los aspectos que debes tener en cuenta. 

Que es la plusvalía municipal 

La plusvalía municipal se refiere al Impuesto sobre el Aumento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se le reconoce con las siglas IVTNU.  

Este tributo es de jurisdicción municipal y afecta el aumento de valor de los terrenos en el instante en que son transferidos, ya sea por herencia o donación, por citar un caso.  

No importa si hay o no construcción en ellos, ya que lo que se abona corresponde a la transferencia del terreno donde se encuentra erigido el edificio. Por consiguiente, como es razonable suponer, al transmitir una propiedad que cuenta con una edificación, será imprescindible evaluar el valor del suelo. Y esto se traduce en la variación entre el precio de venta y el precio de compra, después de aplicar la proporción que representa el valor catastral del terreno respecto al valor catastral global. 

Estos cálculos podrán ser verificados por los municipios. 

Qué plazo hay para pagarla 

Se debe respetar un período para abonar la plusvalía municipal, que son los siguientes: 

• En situaciones de compraventa de una propiedad o donación, el período será de 30 días hábiles a partir de la fecha de la venta o la donación. 
• En caso de herencia, el tiempo para presentar la plusvalía municipal es de 6 meses a partir de la fecha de deceso, extendible hasta un año. 

Todas estas fechas se consideran a partir de la fecha en la que se realizó la transmisión. 

¿Quién paga la plusvalía municipal?  

Dependiendo de la naturaleza del traspaso, la plusvalía la abonará uno u otro. En el supuesto de una venta, es el vendedor quien asume dicho impuesto, dado que es la persona que obtendrá el dinero de la venta. Si se trata de una donación, el pago de la plusvalía lo asume el donatario. Es decir, la persona que recibe la donación. 

Finalmente, en el caso de una herencia, corresponde a los herederos cumplir con la obligación de abonar la plusvalía municipal. 

Excepciones en el pago de la plusvalía por venta de la vivienda 

Existen diversas circunstancias en las que no se debe abonar la plusvalía municipal: 

Cuando el terreno no ha sufrido un incremento de valor. Si se lleva a cabo una transmisión y se prueba que no existe un aumento en el valor de la transmisión del terreno, no hay obligación de abonar la plusvalía.  

Por prescripción. Transcurridos cuatro años desde el deber de presentar el impuesto que surge de la adquisición por compra, donación o herencia de un inmueble, la plusvalía queda prescrita; por ende, la administración no podrá exigir el pago de este tributo.  

Se consideran operaciones exentas aquellas que, por ejemplo, provienen de la transmisión de propiedades que estén situadas en áreas clasificadas como patrimonio histórico-artístico o que hayan sido reconocidas como de interés cultural. 

Cómo calcular el impuesto de plusvalía municipal  

El gravamen de plusvalía municipal se determina mediante el uso de dos coeficientes:  

• El de actualización  
• El de capitalización. 

Por un lado, el coeficiente de actualización se emplea para estimar el incremento del valor de la propiedad con el paso del tiempo. Es el porcentaje que se aplica al valor catastral de la propiedad para establecer el valor actual.  

Por ejemplo, si el índice de actualización es del 1,5% y el valor catastral del inmueble es de 100.000 euros, el valor vigente de la propiedad sería de 115.000 euros. 

Por otro lado, el coeficiente de capitalización se emplea para determinar la ganancia generada en la venta del inmueble. Es el porcentaje que se aplica al valor presente de la propiedad para establecer la utilidad.  

Por ejemplo, en esta ocasión, si el coeficiente de capitalización es del 20% y el valor presente de la propiedad es de 115.000 euros, la ganancia resultante sería de 23.000 euros. 

Es fundamental señalar que los coeficientes de actualización y capitalización difieren en cada municipio y pueden ser alterados por las autoridades locales, por lo que resulta aconsejable consultar en la oficina pertinente para obtener los coeficientes específicos de tu municipio. 

¿Por qué se trata de un impuesto polémico? 

La plusvalía municipal generaba controversia ya que se implementaba sin considerar si había o no una ganancia procedente de la venta. En otras palabras, si se vendía una vivienda a un precio menor al que se adquirió, también se debía abonar la plusvalía municipal. 

Sin embargo, el Tribunal Constitucional determinó que esto no era legítimo. 

¿Qué sucede con las personas a las que se les ha cobrado la plusvalía de manera incorrecta? Si cumplen con los siguientes cuatro criterios, podrán solicitar su reembolso. 

• No haber conseguido beneficios en la comercialización del bien inmueble.
• No haberlo recibido como donación, herencia, embargo o dación en pago. 
• Que no haya transcurrido más de un mes desde que se realizó la liquidación. 
• Si se realizó una autoliquidación, el periodo para pedir la devolución es de hasta cuatro años. 

Novedades sobre la plusvalía 

Por motivo de lo expuesto… En 2021 se agregó un nuevo supuesto de no sujeción al tributo para las transacciones en las que se verifique, a solicitud del contribuyente, que no se ha logrado un aumento de valor. 

El individuo que desee demostrar la ausencia de un aumento de valor tendrá que declarar la transmisión y presentar los documentos que respalden tanto la transmisión como la adquisición. Para verificar la inexistencia de un incremento de valor, se tomará como valor de transmisión o de adquisición el que resulte mayor entre el indicado en el documento que respalde la operación o el que, en su caso, sea validado por los Ayuntamientos. 

Asimismo, como novedad del año 2021, se gravan las plusvalías generadas en un período inferior a un año, es decir, aquellas que tienen lugar cuando ha pasado menos de un año entre la fecha de compra y la de venta, y que, por lo tanto, pueden tener un carácter más especulativo. 

En Taxdown te asesoramos en el cálculo de los impuestos considerando esta plusvalía municipal. De esta forma, podrás conocer el resultado antes de realizar la venta de tu propiedad, lo que facilitará una mejor planificación de tu operación y evitará sorpresas indeseadas. ¡Os esperamos!